Dachausbau Infos Berlin & Brandenburg

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Berlin gehört zu den populärsten europäischen Metropolen.

Längst ist die deutsche Hauptstadt auf einem Niveau mit Weltstädten wie London oder Paris.

Das und die wirtschaftspolitischen Entwicklungen der letzten Jahre hat aber auch einen massiven Einfluss auf den Immobilienmarkt in Berlin und selbst Brandenburg.

Wohnraum ist knapp, teuer und begehrt.

Doch viele Bauwerke in Berlin bieten eine Menge Potenzial für zusätzlichen Wohnraum, der sogar in den Kosten überschaubar bleibt.

Der Dachausbau ist es, der dabei im Fokus steht.

Alle Infos, die Sie zum und über den Dachausbau wissen müssen, erhalten Sie hier bei DachausbauInfo.

Dachausbau: Die allgemeine Immobiliensituation sowie speziell Berlin und Brandenburg

Ende der 1990er breitete sich das Internet aus.

Spätestens seit der Jahrtausendwende ist es extrem wichtig für das wirtschaftliche Überleben von jedem Unternehmen.

Aufgrund der technischen Herausforderungen war das Internet schon bald in den Ballungsräumen am besten ausgebaut.

Heute ist die Infrastruktur gerade in Regionen wie Berlin und dem umliegenden Brandenburg erstklassig.

Damit siedelten sich immer mehr Betriebe in Großstadtregionen an.

Neben der physischen Infrastruktur stimmt hier auch die Anbindung an das Datennetz.

So hat nach der Jahrtausendwende eine wahre Landflucht in die Großstädte eingesetzt, denn hier finden sich in der Folge auch die attraktivsten Jobs.

Bei Berlin kommt hinzu, dass die Stadt nach der Wende vor allem bei der jungen Generation immer schon sehr beliebt war.

Dachausbau: Berlin ist begehrt und wird es über viele Jahre auch bleiben

So war es nur konsequent, dass sich gerade in Berlin zahlreiche IT-Start-ups ansiedelten.

Heute ist Berlin der bevorzugte Standort für nahezu jedes Unternehmen, das mit dem Internet zu tun hat.

Was das Silicon Valley für die USA wurde, ist Berlin und das umliegende Brandenburg für Europa geworden.

Dazu kam eine Europapolitik, die viele Unsicherheiten in anderen Mitgliedsländern anfeuerte.

Viele Investoren sichern ihre Vermögen daher in aus ihrer Sicht langfristig stabilen Mitgliedsländern, und hier wiederum bevorzugt dort, wo die Renditen hohe Erträge versprechen.

All diese Umstände haben dazu geführt, dass der Wohnraum in Berlin extrem nachgefragt ist.

Da hier das europäische Zentrum für IT-Betriebe entsteht, wird sich dieser Trend auch langfristig nicht mehr aufhalten lassen.

Wenn der Zuzug in andere Großstädte längst abebbt, wird Berlin noch mehr an Popularität erfahren, denn wo die erfolgreichen Unternehmen sind, leben auch deren Mitarbeiter.

Dachausbau: Die Situation, wie sie sich in Berlin und dem umliegenden Brandenburg darstellt

Die Preise für Wohnraum werden also weiter anziehen in Berlin und Brandenburg.

Gleichzeitig versuchen die Behörden zu verhindern, dass Berlin so dicht bebaut wird wie andere Metropolen. Gleichzeitig wird es auch für Eigennutzer immer schwieriger.

Die Wohnraumerweiterung für die Familie ist da nur konsequent.

Für beide Interessensgruppen, also Investoren und Hausbesitzer, die mehr Wohnraum für sich benötigen, gibt es nur eine Möglichkeit, die eine Wohnraumerweiterung bietet, bei der die Kosten-Nutzung-Rechnung stimmt, die von den Behörden verhältnismäßig einfach genehmigt wird und die auch finanziell überschaubar bleibt.

Die Rede ist dabei von Dachausbau.

Hier auf DachausbauInfo erhalten Sie alle Informationen, die Sie für Ihren individuellen Dachausbau in Berlin benötigen.

Warum überhaupt ein Dachausbau?

Warum der Dachausbau gegenüber anderen Methoden zur Wohnraumerweiterung zu bevorzugen ist, lässt sich schnell erklären. Im Prinzip stünden Ihnen vier Möglichkeiten offen:

• ein Grundstück erwerben und neu bauen
• der Anbau an ein Bestandsgebäude
• der Ausbau des Kellers
• der Dachausbau

Neubau und Gebäudeanbau zu teuer

Grund zu attraktiven Konditionen ist in Berlin und dem umliegenden Brandenburg kaum noch zu finden und für zahlreiche zukünftige Bauherren zu kostenintensiv.

Bei der Wohnraumerweiterung durch Anbaumaßnahmen stehen in etwas dieselben Kosten wie bei einem Hausneubau an.

Aber aufgrund der Gesetzeslage kann es sein, dass das Bestandsgebäude innerhalb einer bestimmten Frist nach dem Anbau energetisch saniert werden muss.

Außerdem würde noch mehr Bodenfläche versiegelt werden.

Damit würde die Bebauungsdichte erheblich zunehmen, was von den Behörden eher nicht gewünscht ist.

Es müssen also wirklich gute Gründe vorgebracht werden, dass eine Baugenehmigung wahrscheinlich wird.

Dennoch bleiben die hohen Kosten.

Keller- oder Dachausbau

Nun ist es aber so, dass im 20. Jahrhundert und auch in der Zeit zuvor das Platzproblem nicht vorhanden war.

Entsprechend wurde in vielen Großstädten sehr großzügig gebaut. Keller und Dachgeschosse wurden nicht ausgebaut.

Bei Kellern besteht noch heute das Problem, dass dieser Aufwand doppelt hoch ist. Zunächst muss der Wohnraum entsprechend gebaut werden.

Das bedeutet, dass der betreffende Keller abgedichtet werden muss.

Denn bei nahezu allen Bestandsgebäuden aus dem 20. Jahrhundert und früher waren die Bautechniken einfach noch nicht so weit, dass ohne größeren Aufwand abgedichtet werden konnte.

Selbst heute ist die dazu erforderliche Maßnahme, die weiße Kellerwanne, immer noch so kostenintensiv, dass sich viele Bauherrn für die traditionelle schwarze Kellerwanne entscheiden.

Die bedeutet aber ein erhöhtes Risiko für eindringende Feuchtigkeit.

Kellerausbau ebenfalls zu kostspielig und aufwendig

Dazu kommt, dass die so umgebauten oder modern abgedichteten Kellerräume intensiv gewartet werden müssen, da der Kontakt zum Erdreich nach wie vor besteht.

Das Erhalten trockener Kellerräume ist also ebenso aufwendig wie das Bereitstellen und Bauen.

Damit kommen wir zu den Dachgeschossen. Bei diesen besteht dieses Problem nicht.

Im Gegenteil.

Selbst bei Mietern und späteren Käufern sind viele dabei, die für eine Dachgeschosswohnung sogar mehr Geld bzw. Miete bezahlen würden als für jede andere Wohneinheit.

Es muss auch keine zusätzliche Bodenfläche versiegelt werden.

Außerdem gelten dieselben Anforderungen wie an die Fassade.

Nur, dass ein Dach erheblich einfach instand zu halten ist als ein Keller.

Je nach Aufwand ist die zukünftige Wohnfläche sogar schon umbaut und es müsste nur noch der Dachausbau vorgenommen werden.

Dachausbau Infos zu verschiedenen Vorgehensweisen

Hier kommen wir allerdings bei DachausbauInfo zu den Faktoren, die entsprechende Dachausbauprojekte voneinander abweichen lassen.

Dazu erklären wir zunächst die verschiedenen Optionen beim Dachausbau:

• Dachausbau ohne weitreichende Veränderungen an Dachstuhl und Dachhaut
• Dachausbau mit Umbau zum Warmdach
• Dachausbau mit Erneuern des Dachstuhls und Aufbau als Warmdach

Traditionell und modern bauen

Um zu verstehen, warum diese Änderungen notwendig sein können, zunächst ein Blick auf die traditionelle Bauweise.

Bereits zuvor haben wir angesprochen, dass viele Keller das Problem haben, dass sie feucht und nass sind.

Das war bis vor wenigen Jahren das größte Problem beim Bauen.

In einem Gebäude entsteht aus diesem und auch aus anderen Gründen eine hohe Luftfeuchtigkeit.

Zusätzliche Faktoren sind das Schwitzen, Kochen, Baden usw. Außerdem muss ein Luftaustausch erfolgen, da sonst kein gesundes Wohnklima vorherrschen würde bei zu viel Sauerstoffmangel.

Das typische Wohnhaus aus dem 20. Jahrhundert

Das typische Wohnhaus, wie es noch bis nach der Jahrtausendwende gebaut wurde, ist dabei das Ergebnis von jahrhundertealten Bautraditionen, die sich genau mit diesen Problemen auseinandersetzen.

Die Physik hat hier schon immer gut geholfen.

In einem Gebäude herrschen im Sommer wie im Winter andere Temperaturen als außerhalb.

Dadurch wird der Luftaustausch begünstigt. Damit die Luft entweichen kann, ist ein traditionell erbautes Haus buchstäblich undicht.

Betrachten Sie Keller, Fassaden und Dach als die Gebäudehülle.

Diese wurde stets so gebaut, dass die Luft samt der Luftfeuchtigkeit entweichen konnte.

Wichtig war dabei immer, den Punkt des Kondensierens so zu steuern, dass dies nicht in der Wand oder innerhalb der Dachkonstruktion passierte.

Denn wie wir wissen, kann kalte Luft weniger Wasser aufnehmen als warme Luft. Kühlt die Luft (bei ihrem Austritt aus dem Haus) ab, muss sie entsprechend des Temperaturabfalls Feuchtigkeit abgeben – Kondens- oder Schwitzwasser.

Diese Bautechnik war gegen Ende des 20. Jahrhunderts perfektioniert.

Es konnte kaum kalte Luft eindringen, die Feuchtigkeit wurde ohne Schimmel in den Wänden abtransportiert.

Dachausbau: Doch der Bedarf an Energieeffizienz stieg massiv gegen Ende des 20. Jahrhunderts

Doch mit den Kosten für Energie stieg auch der Bedarf an Energieeinsparungen.

Also kamen hoch dämmende Fenster in den 1990ern auf.

Viele Hausbesitzer verbauten diese auch nach den neuen Richtlinien (RAL) zum dichten Einbau.

Mit der Folge, dass nun das Wasser nicht mehr aus dem Gebäude entweichen konnte, sondern sich stattdessen an kalten Bereichen wie Außenmauern und Ecken oder hinter Schränken als Kondenswasser absetzte und es dort zur Schimmelbildung kam.

Es war also klar, dass mit einer hoch dämmenden, absolut gas- und damit luftdichten Gebäudehülle auch eine andere Gebäudeentlüftung erreicht werden musste.

Allerdings war die Technik auch hier lange nicht effizient genug.

Weshalb eine aufwendige Lüftung einbauen, wenn die feuchte Luft auch über die undichte Gebäudehülle entweichen konnte?

Dachausbau: Mit den Entwicklungen der letzten Jahre begann die Zukunft des modernen Hausbaus

Dann kam es in den letzten Jahren aber zu einigen technischen Fortschritten, die durchaus als Meilenstein anzusehen sind.

Heute ist die Technik dermaßen fortgeschritten, dass selbst geringe Temperaturen aus der Abluft zurückgewonnen werden können.

So wie auch viele Heizungen mit Niedrigtemperaturen arbeiten können.

Nun lohnte die gesteuerte Entlüftung, denn Feuchtigkeit und verbrauchte Luft können nun abgeführt werden, wobei die Wärme dabei zurückgewonnen und dem Gebäude wieder zugeführt wird.

Anders ausgedrückt: mit diesen modernen Bautechniken ist es sogar zwingend notwendig, dass die Gebäudehülle nun absolut gas- und damit luftdicht ist.

Dachausbau: Kaltdach im Bestand, Warmdach für den neuen Standard

Davon betroffen ist auch das Dach.

Bis vor wenigen Jahren war das von innen nach außen luftdurchlässige Dach der Baustandard.

Dieses Dach ist ein Kaltdach.

Die moderne Form (die es schon sehr lange gibt, aber mangels der technischen Möglichkeiten nicht umgesetzt werden konnte), die für ein dichtes Dach sorgt, ist das Warmdach.

Daraus resultieren auch schon die ersten Unterschiede beim Dachausbau.

Der Innenausbau bei einem Kaltdach muss so vorgenommen werden, dass das Dach von innen nach außen diffusionsoffen, also gas- und luftdurchlässig ist.

Ein falscher Aufbau der einzelnen Dämmschichten hat dabei zur Ursache, dass der Kondensationspunkt in der Konstruktion wäre.

Das Wasser würde im Dach kondensieren und zu Bauschäden führen.

In der Tat ist dieser Aufbau so schwierig, dass er von manchen Baufirmen nicht korrekt ausgeführt wird und entsprechende Bauschäden die Folge sind.

Die Entscheidung Kaltdach versus Warmdach beim Dachausbau

Beim Warmdach dagegen besteht dieses Risiko nicht mehr.

Das Dach wird absolut gasdicht aufgebaut.

Beim späteren Innenausbau muss also keine diffusionsoffene Konstruktion berücksichtigt werden.

Stattdessen muss aber die gesteuerte Gebäudeentlüftung gewährleistet werden.

Nun stellt sich Ihnen vielleicht die Frage, wie Sie vorgehen sollten.

Auf den ersten Blick ist natürlich der alleinige Ausbau bei bestehendem Kaltdach deutlich preiswerter.

Doch mittel- bis langfristig ist damit zu rechnen, dass sich die gesetzlichen Bestimmungen weiter verschärfen werden.

So war es vor dem Krieg beispielsweise nicht üblich, eine dritte Ader als Schutzleiter bei der elektrischen Installation zu berücksichtigen.

Langfristig oder nur kurzfristig planen ist der Schlüssel für die richtige Entscheidung

Stellen Sie sich vor, Sie hätten ein solches Stromnetz in Ihrem Haus mit dem Wissen von heute, dass eine solche Konstruktion inzwischen verboten ist.

Würden Sie sparsam vorgehen und alles zwar in Ordnung bringen, aber ohne Schutzleiter?

Oder würden Sie, wenn Sie wissen, dass diese Verschärfung kommt, die Änderungen gleich mit durchführen lassen?

Insbesondere, wenn Sie wüssten, dass Sie dafür sogar Fördergelder vom Staat erhielten.

Denn genau ist derzeit bei der Modernisierung und energetischen Sanierung von Gebäuden der Fall.

Bund, Länder und Kommunen schütten zahlreiche und verschiedene Fördermittel für diesen energetischen Umbau aus.

In Zukunft werden sich die gesetzlichen Vorgaben eher weiter verschärfen

Wollen Sie Ihr eigenes Dach von dem Haus ausbauen in dem Sie wohnen, lohnt das auf jeden Fall, weil Sie damit die Voraussetzungen schaffen, dass bei Mindeststandards, die vielleicht in 20 oder 30 Jahren gelten, die Basis vorhanden ist, auf die Sie aufbauen können. Wollen Sie dagegen nur als Investor zusätzlich Wohnraum schaffen und diesen veräußern, ist die Überlegung natürlich eine völlig andere.

Um den langfristigen Erhalt eines Gebäudes zu gewährleisten, ist es natürlich dringend zu empfehlen, eine entsprechende Umrüstung des Gebäudes schon jetzt vorzunehmen.

Insbesondere, da niemand weiß, wie lange die Fördermittel dazu noch zur Verfügung gestellt werden.

Je nach Umbaumaßnahmen können Sie bis zu 50 Prozent der Kosten einsparen.

Bei DachausbauInfo erörtern wir gerne die individuelle Situation bei ihrem persönlichen Dachausbau in Berlin oder Brandenburg und berechnen die für Sie optimalen Investitionen.

Ein weiterer wichtiger Aspekt beim Dachausbau – der Dachstuhl

Ein mögliches Entscheidungskriterium dabei könnte vielleicht der Dachstuhl selbst sein.

Grundsätzlich werden zwei verschiedene Konstruktionen verwendet – der Sparren- und der Pfettendachstuhl.

Der Sparrendachstuhl leitet das gesamte Gewicht vom First zur Traufe über die Sparren auf die Fassade ab. Die Sparren sind damit ein entscheidendes Element.

Würden Sie nur einzelnen Sparren herausnehmen oder sogar nur teilweise umleiten, um eine Dachgaube, ein großes Dachfenster oder eine Dachtür einzubauen, kann das die gesamte Statik negativ beeinflussen.

Entsprechend schwer sind natürlich Baugenehmigungen zu erhalten.

Pfettendach und Sparrendach – Vorteile und Nachteile

Dem gegenüber steht der Pfettendachstuhl. Hier wird das Gewicht über Stützen abgeleitet, die über die gesamte Grundfläche verteilt stehen.

Darunter befinden sich dann tagende Mauern.

Weder diese tragenden Mauern noch die Stützen dürfen entfernt werden.

Dafür können die Sparren herausgenommen werden, um große Gauben oder Fenster zu installieren. Selbst eine Dachloggia wäre denkbar.

Der Nachteil: der Gebäuderiss muss perfekt an die Stützen angepasst werden.

Übrigens sind Sparrendächer meist erheblich steiler, während Sie mit Pfettendächern eine weitere Spannweite erreichen.

Außerdem lassen sich beide Dachstuhlvarianten auch noch miteinander kombinieren, um so besser an Ihre Planungen heranzureichen.

Auch für Fragen in diese Richtung können Sie sich für Ihr Projekt in Berlin oder Brandenburg gerne an DachausbauInfo wenden.

Zustand und Dimensionierung des Dachstuhls

Bliebe noch der Zustand des Dachstuhls. Ein Dachstuhl besteht aus Holz und kann von entsprechenden Schädlingen befallen sein.

Außerdem kann ein Dachstuhl so dimensioniert sein, dass er weitere Maßnahmen nicht tragen kann – beispielsweise, wenn eine Solaranlage zusätzlich installiert werden sollte.

Davon hängt natürlich ebenso ab, ob Sie weitere Änderungen neben dem eigentlichen Dachausbau vornehmen müssen oder sollten.

Wir von Dachausbau Info helfen Ihnen von der ersten Idee über Konzeption und Planung bis zur Ausführung des Dachausbaus

Wie Sie sehen, es gibt tatsächlich viele verschiedene Richtungen, in die Sie den Ausbau Ihres Dachs vorantreiben können.

Die heutigen Entscheidungen bezüglich des Dachausbaus haben aber maßgeblich Einfluss auf die späteren Renovierungs- und Sanierungsarbeiten, die im Lauf der nächsten 30 bis 50 Jahre sicher kommen.

Außerdem können die Dachausbaumaßnahmen so umfassend sein, dass spätere gesetzliche Verschärfungen für Sie nicht mehr relevant sind, da sie bereits erfüllt sind.

Wobei Sie dafür dann heute zum Teil sogar Fördermittel erhalten.

Wollen Sie also konkret wissen, welche Vorgehensweise bei Ihrem Dachausbau zu bevorzugen ist, können Sie sich bei Projekten in Berlin oder Brandenburg gerne auch direkt an DachausbauInfo wenden.

Gerne stehen wir Ihnen mit vielen Jahren Erfahrungen und einem tiefen Fachwissen kompetent zur Seite.